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物业管理现状中的问题与对策研讨会(2)
发布日期:2006/2/12 0:05:00 作者:马磊 出处:焦点房地产网 浏览:8600

  【主持人】:下面,我们请第二阶段的主持人唐娟博士,他是深圳大学当代中国政治研究所的副教授,原来是北京大学的政治学博士,是我的师妹,后来又在北京大学经济学院读博士后,现在在深圳大学工作。她在公民社会、城市社区发展、选举理论的实践和制度方面,包括我们一直提倡的多中心公共服务理论方面很有研究。我们现在请她来主持,希望她也是铁面主持。谢谢大家!

  【主持人】:女士们,先生们,大家好!这个时间段由我主持,这个时间段有四位同志,第一位是云南省现代物业杂志新业主杂志社的社长总编辑宋有兴先生、第二位是张学军先生、第三位是文涛先生、第四位是秦兵先生。


  下面,我们欢迎宋有兴先生做他的发言。


  【宋有兴】:大家好!首先做一个更正,不是云南省现代物业杂志,是中国现代物业杂志,但是我是来自于昆明。我今天讲话保证不超过时间,每超一秒主持人可以罚我五块钱。


  我在这里提四个建议,第一个建议是由国家相关部门对物业管理区域做一个定性。到目前为止,物业管理区域没有一个明确的解释,什么叫做物业管理区域。在《物业管理条例》中把这个解释权给了各个地方政府,在第9条中是这么说的,就是由各个地方政府确定物业管理区域,不过在这个时候要兼顾考虑一些什么什么什么问题,但是没有给他一个解释。我的第一个建议就是把物业管理区域这个词作一个明确的界定,由国家指定的部门来做。我的建议是要考虑一个很重要的因素,就是可以封闭,而且是相对可以隔离的道路和公用地带,把这条一定要考虑进去。理由是什么?就是现在出现了物业管理区域当中有很多的物业管理企业以前是开发商留下来的属下企业,开发企业的职工的小区内可以说这是另外一个区域,所以我可以聘请原来的物业管理公司,所以在小区里面会出现两个物业管理公司。第二个理由,如果我们的业委会不满意另外一个业委会的时候,我们可以成立另外一个业委会,理由是我是属于另外一个物业管理区域,这个是很混乱的。


  我的第二个建议,在物业管理区域确定的过程中还要考虑一个因素,这个因素是什么呢?就是服务和收费的因素,就是收取的软资源因素。为什么这样说?我们在前期物业管理,也就是开发商和他委托的物业管理公司签订的协议的时候,他的定价原则是什么?是建设标准,不是服务标准,你因为有了对价,有了什么什么,所以你的收费是多少多少。那个是什么?是建设标准,而我们新的业主大会成立以后,我们要聘请一家物业管理企业的时候,我们的标准是服务和收费的匹配原则,不是建筑和收费的匹配原则,这个是矛盾的,所以在物业管理区域划分中必须要把这个因素考虑进去。


  我的第三个建议,现在业委会问题有三个症结,一个是高龄化,一个是缺乏活动经费,一个是活动低效率所以,我建议物业收费中有物业综合服务,就是国家发改委和财政部收费的时候我建议加一个物业协调综合服务费,就是说如果你不参加物业大会,你不力,你出钱,业委会你辞职可以扣钱,我们应该有预收保证金。


  我的第四个建议,就是在物业管理收费行为中,现在有一个东西不合逻辑,就是我们判断一个物业管理合同,他是否是科学的、合理的,我们是由业主大会判断,但是这个合同执行的情况好坏,他可不可以交费,这个是业主个人判断,所以我们出现了北京的强制执行。我们收费都是由物业管理企业面对业主个人进行收费,而我们确定他怎么样收费,在事前的时候有的成立了业主大会,是由业主大会签定协议,这是一个很矛盾的说法。怎么样签协议,大家说了算,执行情况好坏是个人说了算,这个怎么行呢?所以我建议在收费过程中,成立了业主大会的,由业主大会委托业委会指定专人进行收费,这样可以改进业主大会的工作和业主委员会的工作。


  谢谢大家!


  【主持人】:下面,请秦兵律师进行点评。


  【秦兵】:听了宋先生的讲话非常受感动,有点听党中央做报告的气氛。我先说一点感受,刚才我们会场产生了一些小小的变化,我突然想可能对这个会场气氛不是很好,不一定是好事。但是,我突然想,如果我们全国人民代表大会开会都是这样,他真是我们中国人民的福分,就是我们人大代表也有权真正说话。


  我刚才听了宋先生的讲话,就是说我们的业主委员会趋势要确定他的边界范围,以前确实是一个小区一个业主委员会,像望京A4这个小区4500个业主,你这个业主委员会根本成立不起来,就是大社区成立业主委员会的成本比中国成立全国人民代表大会的成本还高,所以他一定成立不起来,只要成立不起来,业主永远是弱势,永远受欺负。我原来有一个观点,就是说我们要一个楼一个业主委员会,这个也是一个世界的潮流,就是我们让利益更加趋同化,我们所有业主都住在一个楼里,这个楼里发生的问题,对每一个业主来说都非常重要,在这种情况下,大家自然利益趋同,高度一致,就非常容易成立业主委员会。


  再一个是宋先生说的收费办法问题,我也坚决的支持和认同,就是由业主委员会收取全部费用,由业主委员会分批次向物业公司支付,这个就不会出现像很多小区物业公司好就多挣点,不好一夜之间就走了,他走了业主没有办法,像美元动力街区物业公司一撤,业主就没有办法了,只能靠一些人打义工,这个是没有办法持续的。所以,我们由业主委员会掌握全部的资产和物业费,可以随时的调控,你今天走了,我明天马上可以聘人,而且我们要建立违约金制度。只要有制度设计,我们的情况就会发生很大的变化。谢谢大家!


  【提问】:我是中国石化工程建设公司市场部经理,同时说卧龙小区业主委员会主任,秦兵律师提出了一个很好的问题,可以算是一个焦点问题,就是说业主委员会可以先预收各个业主的物业费。我的问题就是业主委员会没有帐户,如何实现刚才秦律师提出的问题。


  【邹家健】:我来代为回答这个问题,在深圳锦州大厦过去没有帐户,现在我们根据中国人民银行在2003年9月份发布的一个文件,已经按照其他组织取得了组织代码证,开立的帐户,现在我们物业所有的钱都是在我们自己的帐户里。


  【提问】:我是一个律师,我问一个问题,就是关于筹建业主大会的问题,实际上是一个经费的问题,就谈到收费,从开发商开发这个楼盘的成本和物业公司收的费用,他们要交一个保证金,留作筹措业主大会的费用,这是一个很棘手的问题,我请秦兵先生回答。


  【秦兵】:我是这么想的,我们的实际操作方案是这样的,就是一开始成立筹备组的时候,往往是少数几个比较有公益心的,有资金能力的业主,前期先支付一部分,以顾问费的方式放在某一个公司或者是律师事务所进行操作,最后在业主表决的时候有一个费用分摊方案,希望全体业主同意就前期大业主支付的钱进行分摊,通过这种方式比较妥善、安全的解决问题,要不然就容易出现什么情况呢?你这边交钱就有人举报说非法集资,然后公安局就来查,查你也没有问题,但是会把时间拖延下去,我们目前就是这么设计的。


  关于开立刻帐户的问题,不行就起诉他,既然说他是一个组织,组织必须有一定的人格,最基本的人格就是财产权,财产权具体体现就是我有存钱的权利和取钱的权利,如果他不给我们这个权利,我们就诉讼,如果你不反抗,就永远没有权利。


  【提问】:我叫方生,是卧龙小区业主委员会主任,原来是中石化情报所所长,今天80岁。我原来准备一分钟的发言,提五点建议,原来是准备在张学军发言以后我再讲的,但是我现在憋不住了。首先一个问题,大家提到收费问题,我们业主委员会不仅是收费问题,我们是“八无”单位,什么是“八无单位”我们不是法人,不是法人就没有帐户,没有帐户就没有钱,没有钱就不能工作,没有钱我们没有专职人员,没有专职人员就没有时间,没有时间就无所作为。所以,我们最后一条就是有苦无处诉,所以我们是“八无”单位。


  
80岁的业主


  因此,我提出五点建议,第一点建议,我们业主和业主大会、业主委员会必须要团结起来。第二点建议,我们要成立自己的组织,我建议叫做业主的联谊会,因为在我们国家除了农民、除了自建房的,除了部长以上的公务员以外都是业主,北京市大概有400万人。因此我建议应该成立自己的组织。第三,我认为现在要有一个观念上的改变,什么是观念上的改变?既然前面很多律师都讲了,很多专家和教授都讲了,我们业主有自己的财产权,有建筑所有,这个所谓的业务就是这个建筑业,就是这个财产,这个管理权是谁的?应该是业主,不能是物业,现在物业把自己叫做物业管理公司,他是管理大家业主的,这样不行,物业的管理管理权是属于业主的。因此,我非常赞成《物权法》里面有一条规定,就是第一条,就是业主有权自行管理,就是管理权是属于业主的。比如说我们小区我们小区一共1400户,我们光是专项维修基金就有2000万,一年利息就是60万,我们小区有800辆汽车,一年停车费就是140万,我们好多公共场地出租了,每年收入有50万,这加起来有200多万的收入,这200多万的收入比我们现在一年物业管理费还要多,这些钱都叫物业公司无偿拿走了。因此,我们自己关系,我们有这个200多万的基本收入,我们可以聘请最好的物业服务公司,聘请最好的管理人员,而且我们的小区里面,光是干部就有1000多人,共产党员有700多,我不相信在这700多人里面,没有比物业管理人员水平更高的人。第四个,我们业主应该在人大、政协、工会有发言权,要建立我们语言阵地。今天有很多媒体的同志参加我们的会议,我们希望你们招标,谁家能够首先出一个副刊,叫做《业主之声》,我们向你们投稿。第五,我们要有法律保障,今天大家前面说了,今天讲的很好,但是讲了很多的道理,都是理论,最后到怎么解决,大家都没有办法。因此,以这个会议的焦点问题和对策研讨会,最重要的是对策。我建议有一个适当的机构,要研究一个我们当前对焦点问题对策的文件或者意见,向人大、政协、政府反应。谢谢大家!


  【主持人】:这位80岁的老先生,我舍不得打断他,现在时间已经到了。现在我们请一个物业公司的总经理,张学军先生发言。


  【张学军】: 大家好,非常高兴参加今天的研讨会,也非常高兴在我没有上台的时候就已经提出问题来了。刚才我也看了一下,可能大多数都是业主委员,包括法律界、媒体界的,可能物业管理行业的很少。但是,我是一个双重身份,为什么说双重身份呢?我上班的时候是一个物业管理者,我回家之后我同样也是一个业主,我在北京从事小区物业管理将近十个年头了,如果说目前的物业管理状态是什么样,我用三句话概括,业主维权强烈,物业公司叫苦连天,政府左右为难。为什么会出现这状态?他肯定存在着他自身运转规律上的问题,以及政府在制定政策的时候宏观调控的失衡,以及我们法律涉及的,我们《民法》中责权利的不同意,我认为就是这三方面原因造成的。


  现在,我们大家都在关注这么一个焦点问题,怎么来解决?很多同志讲谁有权谁没权,实际我觉得不重要,更重要的是我们如何把事做好,这是最关键的,要想把事情做好,首先我们就要分析他产生问题的原因在哪,我认为现在目前物业管理行业是一个新兴行业,是一个由房地产派生出来的附产品,它有很多特性是有别于其他行业的特点。


  现在我总结了几点:


  第一个,权利不对等性。这一点前面有的同志已经提到了,我们业主在买房的时候,我们存在一个权利不对等性,在购房的时候,开发商已经通过不断是真招标还是假招标,还是指定的办法,已经指定了一个物业。那么,政府在这方面虽然有些规定,比如说资质,人员,但是他不能保证这个物业是一个高质量的物业。所以说,我们购房人这个时候只是被动的接受,除非你不买这套房。


  第二个,就是价值专一性,任何一个房地产项目都需要有一个物业公司管理,那么什么时候才是我们为业主服务期间?这个问题我想很多北京现在有70%左右物业公司属于父子公司,属于开发商组建的业务公司,开发商组建业务公司的时候就给物业公司建立了三大职责,第一个职责是降低物业费,提高服务质量,为的是促销,把房子卖的更好,把价钱抬的更高。第二个职责,帮助业主,更确切的说应该说帮助开发商解决开发中的遗留问题。去年元月20号北青报报道了很多小区的问题,大家可以看看那里面大部分是开发商的遗留问题,物业公司没有能力解决,但是业主他也没办法,我钱已经交了,我跟你打官司也没那份工夫,我唯一一招就是不交物业费。所以,物业公司付出的是成本,得回的是抱怨。


  第三,服务范围不确定性。一个服务小区,物业公司到底应该付出什么样的服务,包括我们条例里面规定的各个职能部门收费到最终客户,水、电、气、暖、有线电视,我们看看目前北京有多少个小区真正完全可以做到,即使做到了,因为各职能部门的服务部到位,最后这个服务不好的帽子仍然要给物业公司扣上,仍然是一种不交费的理由,我觉得我们的业主也是无奈之举,我非常理解。


  第四,标准不可测量性。2005年我们一直在讨论一个标准问题,有的说九毛便宜了,有的说一块六贵了,为什么你说九毛便宜了,一块六贵了?为什么一个标准我们有认同的,有不认同的。就因为我们没有一个定量的可以共同操作的一个可测量的标准,我们到饭店去吃饭,这个菜单有单价,有菜的标准。小虾米就是下小米的价钱,龙虾就是龙虾的价钱,但是我们物业管理是一刀切,没有可测量的标准。


  下面我提几个建议:


  第一个是加强对物业管理行业的法制化管理,建立具有政府职能的专业化监督机构,政府必须在这个时候一定发挥政府职能管理部门的作用。在目前市场条件下,要想全面提高物业管理企业整体素质和服务水平,只靠行业自律或通过业主委员会和物业管理企业的协商是不可能的,由于物业管理法律法规不健全,行业标准没有形成,走完全市场化道路,通过市场调节提高物业管理企业服务质量,也是不可行的。所以,政府必须行使政府的职能。


  第二,我们要首先保证优生原则,就是一个前期物业管理,政府如何控制是一个优等的物业管理公司,所以我也代表全体业主求求政府帮我们把把关。


  第三,明确物业管理企业的服务内容,这个应该是很好理解,我们可以分成四个阶段,顾问阶段、介入阶段、保修阶段、正常的管理阶段。应该说只有正常的物业管理阶段是我们业主买单的,剩下三个阶段都不应该是我们的业主买单,应该是开发商或者是施工方他们每人都要承担起他的责任,我们业主承担我们正常管理的成本费用。


  第四,制定物业服务可测量标准,昨天下午进行了一个讨论,就是目前北京市进行一个全国城市社区调查,我觉得非常有必要,一定要在建立一个完善的可测量标准,我们制造第把尺子,有可量的东西。


  第五,明确公共区域,并有可行的方式公示给全体业主。


  我最后做一个总结,我觉得现在目前我们就像一场球赛,这个球赛没有裁判,只是有一个不可操作的规则,所以说目前物业管理企业与业主的矛盾的焦点之一,我觉得就是因为我们政府的无为,法律法规不出台。


  谢谢大家!


  【主持人】:下面请著名的舒可心先生进行点评。


  【舒可心】:首先感谢大会让我做这个点评,张先生是物业公司的,尽量他淡化他物业管理企业的角色,他说我是业主,但是他也是从物业管理公司的角度点评这个问题的。所以,让我点评物业管理企业的发言,我不太高兴,但是我要说。我本来是和谐社区发展中心的CEO,也是理事之一,我今天先以这个头衔参加这个会议。张先生是一个物业管理公司的老总,他也是一个在读的MBA生,也是一个业主,所以他是参加了北京市整个物业管理的过程,所以从一个物业管理公司的企业执行者来考虑的问题。刚才他的发言也非常有意思,他主要是把物业管理公司目前的问题跟大家的说非常清楚,实际上物业管理是谁要的?是发展商要的,是发展商为了销售房屋要的,是发展商为了做售后服务要的。最后给我们的是画了一个大饼,让我们承担了所有的结果,真正业主要的服务是最后的一点点,而这个时候业主又不能选择,受到一个强加的服务,物业公司是强加的。所以,纠纷主要是产生于这些我们由于发展商所要的物业管理,结果画了一个饼给我们业主,最后业主又不能选择,所以才产生了一些纠纷。


  另外,我觉得张先生提的建议很对,就是关于进一步规范业主委员会的行为,大家可以看到他的讲演高。我很多年前就说业主维权最高境界,最终是业主和业主之间的维权。现在北京市已经发生大量的业主委员会和业主之间的纠纷,比如说我代理的案子,朱明英的案子是业主委员会背离了业主大会的意图签署了是合同,包括百朗园小区也有这个情况。所以,事实上就是业主委员会的不成熟也造成了新的纠纷的焦点。就是过去把焦点更多的是发展商,今天已经看到物业管理这块,下面就是业主委员会的问题。所以,我觉得这个是张先生提出特别重要的问题,希望大家能考虑。谢谢大家!


  【提问】:刚才张先生谈到了物业公司有很多费用,他提供一些服务,其中有相当一部分的服务是提开发商甚至是施工单位擦屁股,我们居住的小区也有这个问题,实际上收了我们业主的钱,是为别人做事。既然这样我想提个问题,可不可以这样,以后法律强行制定一个规则,就是开发商在把房产交给业主的时候,要提供一个强制的、免费的,一年物业管理费的免费服务,而且如果业主委员会没有成立,或者是开发商没有协助业主成立这个业主委员会,费用要继续支付下去,不由业主承担。


  【舒可心】:我来回答这个问题,我们很多业主都在呼吁立法,包括张先生也在呼吁政府,我想告诉大家,我们呼吁没有用,我们要亲自参与进去。我呼吁所有人今年参加北京市全市人大代表选举,你要成为立法者之一,美丽园小区委员的雷霞已经决定选举基层人大代表,朱明英老师也要竞选人大代表,我已经参加了这个竞选。所以,我们呼吁大家,我们不光要喊立法,我们要亲自参与到立法团队中去。


  【提问】:我是银地家园业主委员会的主任,对应我们刚才银地家园物业管理的副总,刚才我们张先生提出了两个重要的问题,第一个问题就是权利不重要的问题,我要问第一个问题就是,在物业管理公司眼里看来,业主委员会究竟处在什么位置上?第二个问题,刚才张先生提出了一个虾米论,也就是说菜单式服务的虾米论,你给什么钱,给了虾米钱你就吃虾米,你给了龙虾钱你就吃龙虾。那么,我们知道从商业角度来说,这个虾米和龙虾的定价是由商店定的,由餐饮饭馆定的,那么我们这个小区、这个虾米价也好、这个龙虾价也好,我想吃虾米,或者说我想吃龙虾,这个价格谁来定?


  【张学军】:非常高兴,今天能在这和我们小区的业主委员会主任共同探讨问题。刚才张主任提出了两个问题,一个是权利不重要,我想解释一下,就像过去我们讨论我们姓资还是姓社的问题,我们讨论半天有结果吗?我们更注重的是我们达到一个什么结果,我并不是说我们不要我们的权利了,今天时间很短,我没有完全展开说,包括后面有几个问题我也没有说。


  第二个,就是说虾米和留下谁来定价,刚才我最后一句话,就是说我们政府的无为是造成我们目前物业管理问题多多的主要原因之一。必须有政府行业部门来监管制定这个价格,这个价格是通过市场整个调研,是通过对社会平均劳动成本的一种研究,最后得出一个社会的平均成本价格,不是业主说了算,也不是物业公司说了算,是市场说了算。


  【舒可心】:我补充一句,我回应张先生一句,现在很多人提到政府不作为,提到立法不完善,我认为这个是推托责任的说法。因为为什么不作为,因为人大代表不监督,人大代表为什么不监督,因为人大代表不是业主。


  【主持人】:下面请文涛先生发言。


  【文涛】:我跟刚才的张先生是同行,我也是来自物业管理企业的,很高兴今天来的都是专家和业主,没有开发商,如果有开发商的话,我估计出门我该捱板砖了。我叫张文涛我从事物业管理工作八年左右时间,我是业主的管家和服务员,今天我题目报告是抱怨声中的思考,我整个报告和张先生的意思差不多,也是对这个行业的抱怨,我觉得目前物业管理行业纠纷不断,我觉得需要总结的是我们物业管理从业人员本身的事情。我觉得首先物业公司要完善内部管理机制,管理制度符合物业管理服务特征,提高服务意识,把自己内功练好。加强行业自律,首先是物业管理从业人员要摒弃自己的不良习惯和作风,提高物业从业人员的专业素质,建立内部良好的沟通机制,加强员工培训与服务管理的评审,让每名员工了解培养工作预见性以及结果问题过程中的连环考虑事物的能力。第三点,就是增强物业费的收支透明度。


  作为物业管理工作者,我自己通过这么多年的工作总结出来,就是周而复始的去做我们做过的,没有做过的,愿意做的和不愿意做的事情,体现爱岗敬业的精神。然后内部的一些问题,张先生也有很深的感触,我们不能踏踏实实的做事,实实在在的做事,很多原因就是行业里面出现了很多小人谋人不谋事,君子谋事不谋人的情况不是很多。基本上我觉得物业公司就是这样一个现状。


  下面,我想谈一下还是开发商的问题,为什么我说会捱板砖呢?按照有关规定一个物业从出租和销售的时候已经确定了前期物业管理工作的资格主题,物业公司。但是应该参加各个项目全部过程,服务的主体却没有切实的履行他的职责和义务。在开发商个别人习惯以甲方自居的强势之下,实事求是的按照物业管理的行业规定和规则办事,就等于是我们自身想毁灭自己。用一个传统的概念来说,就是可以给你摆上去,也可以给你拿下来。开发商的一些专业工程师们,他们是不是做到了专业,如果做到了,为什么我们小区里面还有那么多的设计变更,我曾经接触了一个12万平米的项目,最后决算的时候工程恰商将近4000万。一宗业务开发建设效果由开发商效果决定,由工程技术人员对细节的关注构成。所以,对一些工程的设施和设备,以及相关系统的测试,如果能严格按照我们有关规定进行,我想质量上应该是可以保证的。


  增加开发透明度,同样是目前大家都在毁誉的,也是咱们的业主和房屋买售人比较期待的。规划原则的公开,建设进度的公开,房屋建设成本的公开,房屋价格构成的公开,是开发商诚信的体现,是拉低房价的手段,是赢得客户心理的措施。同时,我觉得重点工程的一部分是售后保修协议,是不是有物业公司能参与进来制定相关的条款,我觉得这个对我们后期实施工程质量保修服务提到一个效率和监督的作用。在2005年建设部发了一个7号文,提出了一个工程质量保证金的问题,但是同样遗憾的是没有把物业公司的权利和责任纳入进去。


  我觉得很多问题不是我们物业公司来解决的,我们也挺苦的,我们也要检讨自己,但是也希望政府部门在制度上规范,只有在制度上规范,我们总体的大环境才能有一个和谐。


  简单说几条,我想把对制度建设的一些建议介绍一下。外省市比如说我在天津工作一段时间,他有一个规定,非常严格的一个规定,如果开发商想取得销售许可证,你必须通过市场化进行物业管理公司的招投标,而且他是按社区面积确定资质等级的,如果你没有经过招投标,或者是操作招投标,你有可能得不到这个社区,或者是得不到大家的支持和认可。


  刚才这位老先生说了一个业主委员会经费的问题,我也考虑过这个问题,来源一个是开发商在业主入住阶段给予一定资金的支持,同时作为我们物业公司可以总结、规划很多的经营的权利,赋予我们业主委员会进行开展。大家可能手里都有这个资料,我在经过汇总以后,我可以说我们物业公司主营业务上的收入,或者是可控的收入16-20项,不可控,或者是不确定的收入大概有20项左右,实际上这些费用如果都加起来的话,我觉得可以解释刚才这位老先生对于资金的困惑。


  还有一个就是前两天我看一个业主委员会交接的一个问题,技术资料,也是动力街区的,前期业务公司没有进行资料的移交,所以物业公司接收到的资料也不是不全的,换句话说我们城市档案馆里面的资料是不是有效和完整的,如果业主得到这些资料,聘请一些专业公司,进行实际测量的话,我估计整个这个项目开发的问题可能全要暴露出来了。


  我想目前存在很多纠纷和矛盾解决的办法,我觉得不一定是物业公司和业主协商,可以由一些专业的,独立于开发商、物业企业或者是业主委员会之外的机构,来进行中间委托性质的代理业务。就好像两个国家打仗一样,如果不是侵略,或者是蓄意发起战争的话,可能通过一些中间人来调节。我讲的就是这些,如果大家有什么要交流的话,也是继续上焦点网,继续看我的个人主页。


  【主持人】:下面,我们请蔡若焱先生进行点评。


  【蔡若焱】:大家好!我是和谐社区发展中心理事长,我叫蔡若焱,刚才我听了文涛先生的发言,我觉得很好,很有感慨。因为他主要是从物业管理纠纷的一个角度剖析物业管理纠纷,咱们现在目前的物业管理纠纷在很大程度上是由于开发商遗留问题造成的。物业管理公司在处理这些问题的时候,他作为开发商的代言人,实际上有很多难言之隐,导致了业主和物业管理公司之间很多纠纷。要解决这些问题,实际上一方面要加强立法,就像刚才各位提了很多的建议,包括开发商在楼盘盖成以后要负担一段时间的物业管理,这个物业管理实际上是售后服务。其实咱们北京市有一个规定,有2%的物业管理启动性经费是开发商负担的,并且这2%的经费应该进入到北京市的公共维修基金里面去。到后来,一方面是业主没有关注,第二方面是行政上督导不利,这笔钱大部分是流入到了物业公司囊中。所以,我觉得一方面加强立法,另一方面是加强执法监督。第三个方面,业主也应该明白,应该及时掌握一些有关的法律法规。


  还有一个文涛先生刚才说到的,因为我昨天看文涛的时候,我不知道他叫什么,今天我知道他姓张,张先生今天是从一个物业管理从业者的角度说的。实际上物业管理纠纷现在还有一个重要的问题,就是开发商楼盘销售完毕,他的权利并没有转移给他的销售对象,而是间接的通过物业公司向业主交接,这个转移过程中,实际上物业公司业发生了某种滞留,就是权利先不给你,我先自己留着。从业主角度说,因为物业管理是一个群体的行为,他必须形成一个群体的符号,比如说业主委员会,或者是业主大会的执行机构,在这个前提下,才有可能从开发商或者是物业管理公司手里承接这个权利。所以,在这个情况下,我们要积极的倡导和推动业主大会和业主委员会的建设。


  所以,我觉得无论从物业管理经营者、物业管理人,还是业主的角度,我们大家要理顺这个关系,一方面要立法,第二个方面要执法,最主要的一个就是全体业主要有这个意识参与。这样才能从根本上解决整个物业管理纠纷的问题。谢谢大家!


  【提问】:你刚才提到动力街的交接文件的问题,你能不能在网上偷偷的告诉我们。


  【文涛】:没问题,我在焦点网上有七个名字。


  【提问】:再一个问题,刚才说的产权证的问题,我觉得现在好像可以变更,可以注册两个人,就是夫妻共有,我给大家提示一下。


  【提问】:我是王衍真,北京大学的,我想问一下就是成立业主委员会之后,公共物业的交接问题,根据《物业管理条例》,开发商先交给了物业公司,成立业主委员会之后就要交给业主委员会,这个交接是从你物业公司的利益角度应该怎么交接,就是想交出来的有哪些?想保留的有哪些?


  【文涛】:肯定是都想保留了,任何一个人都不想丢项目。具体说到交接,我只能按照操作程序说,首先就是资料和费用的交接。资料方面国家有一个标准,有规范。费用的交接还是通过相应的审计和监督部门进行和开展。这个是一个部门有可能很难操作,或者是需要专业律师的支持,我觉得是这样一个程序。然后,再有就是实物的交接,这个很简单了,我们照着资料对,你是不是有这个东西,这个东西现在的状况是怎么样,同时我觉得也是可以聘请一些专业的工程咨询公司做一些实际的测量。比如说我给你举一个例子,咱们的电梯井道里面都有照明,按我的图纸上,假设是四平方的线,实际上施工过程中是不是用了四平方的线,这个牵扯到建设成本的问题,我见到有2.5的,有4的,有6的。


  【提问】:我是美丽园业主委员会的雷霞,刚才舒可心老师说我要竞选人大代表,我自己有这个想法,但是我们家的领导不一定能批准。现在我的问题是,刚刚两个先生都是代表物业公司进行的发言,他们都有共同一个观点就是开发商遗留很多问题,所以我们不能解决。可是现实是物业公司很多是前期的,业主没有办法选择,你作为开发商的延续,你怎么来协调开发商遗留的问题和业主之间的矛盾,你打算怎么协调?


  【文涛】:可能刚才张先生也会有一个很深的感悟,就是我们没有钱对这些工程遗留的质量问题解决,如果有了钱的话,所有的事我敢在这拍胸脯,比如您的社区有遗留的问题,如果我有钱的话,我全能解决。


  【提问】:你拿到2%没有?


  【文涛】:这个涉及到一个开办费启动资金的问题,刚才说是2%,如果这个项目整体建设费两个亿的话,2%是多少钱?开发商能把这个钱给我们业务公司吗?


  【提问】:你去要啊,不能业主帮你要啊。


  【文涛】:现在实际操作过程中,我们开办费是按照启动资金的准备,比如说我们要购置一些什么东西,只要作为一个递延资产找开发商要了。


  【提问】:还是要了?


  【文涛】:确实要了,各个项目给的钱也不一样。


  【提问】:我是朝阳家园的,焦点问题关键是利益问题,第一个是帐目问题怎么公布,公布不清怎么办,张经理最好回答,又是业主,又是业务公司,你怎么角度一个公司的帐目问题。第二个问题是花帐怎么办?就是灰色收入我们业主不知道怎么办?关键的焦点就是利益问题,争来争去,争什么?争的是钱,关键在这,我们业主花的钱,我们花的龙虾钱我们吃的小虾米,有时候下虾米都吃不到。所以,我们怎么查花帐,怎么查帐目。


  【张学军】:我来回答这个问题,刚才我其实已经提到了,如果说向我们业主公布帐目,其实我们很多业主并不是专业人士,能不能查出来,物业公司是一个操作者,他能不能做手段,最后查来查去,谁也不信任谁。与其这样,我们不如说我们政府管理职能必须做到位,甚至说我们目前光靠自律,业主自律、物业公司自律,以及完全的市场调节做不到,怎么办?我们就要有政府职能部门帮我们双方把关,我们既然是一场足球比赛,我们是为生存而战,必须有裁判来判断谁是越位了。


  【文涛】:我想反驳一下张先生的想法,在北京市2005年公布的物业收费暂行办法里面,要求物业管理企业公布预算,如果协商价格也可以公布预算的话,业主可以起到很好的监督,通过预算,每项支出都可以看到,保安费多少,宝洁费多少,用了多少钱,都可以看得很清楚。如果大家想沟通,想了解的话,可以上焦点网。


  【主持人】:我听到很多业主关心的是维权当中的操作问题,今天下午的时候,我们深圳来邹家健先生在操作方面很有经验,所以有关操作方面的问题我们等到下午再说。下面,请秦兵先生发言。


  
秦兵


  【秦兵】:我发言的主题就是“没有业主委员会就不交物业管理费”,为什么这么说呢?有人说我比较激进,但是我觉得一个人的思想一定要激进,但是行动要慎重。大家知道北京有3000多个社区,真正成立业主委员会的只有400多个,占到15%。为什么成立不了业主委员会,很多程度都是我们开发商、物业公司,或者是政府一起协助,导致整个业主委员会成立不了,这个是需要大家一块协同的。


  解决这种问题有很多的方法,比如很多社区做的一块到市委、到市政府,有种种方案,但是我感觉这些成本太高了,比如说我看网上去一个小区30多辆车,你从上午九点到下午六点,你要吃,要喝,有油钱,成本太高了,不利于构建和谐社会。最好的办法就是找到一个低成本的办法,我自己感觉就是你要是不让我成立业主委员会,我就不交物业费,看谁能靠过谁,所以我就有了这个设想。先有了设想,我去找理论依据,我发现理论依据是非常丰富的,比如说我们《物业管理条例》第21条规定,开发商可以聘请前期物业公司,同时与前期物业公司签订物业服务合同,这里面说的前期物业服务合同,一定是开发商聘请,一定是开发商签定合同,谁签定合同谁付费,你不能说开发商签订的合同让我们业主付费,所以这个法律规定支持了我这个设想。第二个,从法理上讲,我们业主要付服务费,有两个模式,一种是业主直接腐,再一个就是业主通过物业公司付,如果通过物业公司付的话,就要和物业公司签定合同,你和他签订合同的话,就可以废除这个合同,那么每个人都可以签定合同,也可以废除合同,这个就会很乱,只有我们通过业主委员会和业务公司签定合同,这样才可以保证合同的效率和效果。所以我的结论是我们必须成立业主委员会,不成立业主委员会就不交物业费。有人说我们没有衬里业主委员会,但是我们也享受了很多的服务,这是一个事实服务的问题,北京市出了一个司法解释,说事实服务也要付费,但是这个事实服务付费是没有任何法律依据的。我们国家付费有三个方式,第一个是法律规定的,第二个是债,第三个就是通过胁迫,属于非法的。在前两个规定,我们法律没有规定接受了事实服务就要付费。如果这个出现什么问题,我到街上扫扫地,我给公路局事实服务了,他就要给我付费,这个是不可能的。再一个,1937面以后,日本帝国主义占领了北京,他也给北京提供了很多治安服务,你要付费吗?肯定不能付费,因为他是一个非法的组织,我们中国人民绝对不应该向他付费,绝对不应该向他纳税。所以,事实服务我们就要付费,这个是没有任何法律依据,而且是严重违法的。所以,要想解决付费合法性,必须通过业主委员会,如果没有业主委员会业主就有权决绝交所有费用,只有这些才能督促成立我们的业主委员会,才能实现我们构建和谐社会的伟大理想。


  【任晨光】:大家好,我是任晨光,我点评这个大律师的发言,勉为其难。秦兵律师这个没有业主委员会可以不交物业费的观点,深刻揭示了物业费的本质和内涵,提出了解决物业费纠纷的新思路,在当前的小区物业管理理论中,独树一帜,十分值得政府有关部门和广大业委会、业主探讨和思考。秦兵律师的观点表明了物业费的本来意义。物业费是共有财产进行管理和维护的导致的费用,是权利人的义务。对共有公用财产怎么进行维护由权利人决定,权利人通过业主委员会的形式执行权利。权利人剥夺权利无法实行权利的时候,就不必缴纳费用。秦兵律师的观念,透过现象看本质,揭示了物业纠纷的根源是由于权利的缺位,开发商行使了权利人实施的权利,打着前期物业管理的幌子,侵占了权利人的利益,同时给权利人今后行使主权制造了障碍。秦兵律师的观点指出了当前解决物业费纠纷的社会成本最低的方式,就是在权利人缺位的情况下,由实际行使权利的人既开发商承担缴费义务,同时这样做也使得地当前成立业主委员会的障碍得以清除。那么秦兵律师的观点是否合法呢?在秦兵律师的观点的指引下,我重新查阅了《物业管理条例》,有三个重要发现,第一个是前期物业管理并不是《物业管理条例》规定的物业管理,理由是根据条例第2条的规定,本条例所程物业管理是业主选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业约定。前期物业管理公司不是业主聘的,所以前期物业管理不是《物业管理条例》中规定的物业管理。第二个发现,前期物业管理是开发商的责任,《物业管理条例》并没有强制规定开发商在前期物业管理前期必须选聘物业公司,聘请物业公司进行前期物业管理,只不过开发商为了完成自己的责任的一个方式。根据《物业管理条例》第三章21条的规定,在业主选聘物业管理之前,建设企业选聘物业管理的应该书面签订合同,《物业管理条例》并没有规定开发商必须选聘物业管理管理,他没有管理业主选聘物业管理之前建设单位选聘物业管理企业。在第十章里面,物业管理服务这一章,我们发现这是专门针对业主大会选聘物业管理企业的内容,我们发现这一章强制规定了一个小区由一个物业公司关系,而且业主委员会必须和物业管理公司签定合同。第三个重要发现,《物业管理条例》并没有强制规定物业费由业主承担,但是规定了保修费用是开发商负责。就第三章前期物业管理当中没有一条提及是业务要缴纳管理费的。所以,我们可以得出一个结论,前期物业管理不是《物业管理条例》规定的物业管理,《物业管理条例》没有强制规定开发商必须选聘物业管理公司,也没有强制要求业主缴纳物业管理费,我们是不是被开发商误导了。大家可以考虑一下《物业管理条例》为什么没有把一个物业管理区域由一个物业管理企业实施管理和大会选聘物业管理公司之前开发商必须选聘物业管理公司写进来呢?是我们立法者在这种情况下,设立的一个陷井,是不是等待像我们秦兵这样的聪明者来发现,来我们恢复社会的公平、正义呢?


  【提问】:我提一个问题,现在实际上我们跟物业公司签的合同,是被胁迫的,我们在交房的时候,如果你不签合同,他不给你瑶池,所以我们可以行使撤销权。另外我们可以行使解除权,解除小的物业管理合同,可以拒交物业费。还有一个,我们一直在强调,包括秦兵律师也在讲是交费、收费,为什么没有想到分钱的问题。当一些高档部位,我们小区里面都有广告,有饭馆,物业盈利的部分我们是不是可以给我们业主,有一天我们业主不但不要交费,而且让他们分给我们钱。


  【提问】:我问一个问题,秦兵律师提出一个很好的理论,我们作为业主应该大胆的实践各种理论,我想问一个问题,如果我们实践的时候秦兵律师,以及在场的其他律师哪位愿意支持我们?


  【秦兵】:我觉得全体业主,全体律师都是支持你们的。


  【赵建军】:我们是无偿代理的。


  【提问】:我是天方律师事务所的包华,我有两个问题问秦律师,第一个问题是如果业主不交费用,这些物业费谁来承担?第二个问题,在业主本身组成能力比较差的现状下,成立不了业委会的话,应该怎么办?


  【秦兵】:我回答这两个问题,第一个问题,如果说是业主不交的话,按照我们《物业管理条例》第21条,由开发商和物业公司签订前期合同,你签定合同,你交费,费用的承担人应该是开发商。第二个,如果业主成立不了业主委员会,如果在没有任何阻挠的情况下成立不了业主委员会,他是业主自己的选择,他不愿意成立业主委员会,愿意让社区贬值,这个权利应当尊重。


  【提问】:大家好,我来自北京燕桥物业管理有限公司,我想问秦律师两个问题,一个是业主交物业废享受的权利和业主大会的权利是不是同一个权利。第二个你说提供事实服务收费违法,他们接受事实服务是不是违法?


  【秦兵】:业主和业主委员会权利是一个个体权利和集体权利的区别,比如说公司承担的责任不能让股东承担,就是个体权利和集团的权利肯定是不一样的。第二个问题,你说事实收费是违法的,他们接受服务,我们国家没有说是违法的。所以,你提供事实服务,要求我们付费,这种要求的权利,请求权利是没有法律依据的,但是我接受这个服务,法律没有禁止,我们国家规定任何公民可以做法律没有禁止的事情,所以这个答案是非常明确的。


  【提问】:我可不可以向秦律师提一个问题,我听说消费者协会今天也有人参加了这个会议,我也向他们同时提这个问题。第一个问题,我们《消费者保障法》里面规定消费者有权自主选择购买物品和服务,物业服务是不是一种服务,我们是不是可以自主选择?第二个问题,我们购买任何物品的时候,比如你买一个电视机,都有一个保修期,我们购买的商品房有没有保修期?我可不可以这样理解,就是说你的开发商在卖出这个商品房以后,应该有两年到三年,或者是一定时间的保修期,在这个时间的时候,你应该免费的负责保修,解决任何出售以后的遗留问题。你的物业服务不能叫前期服务,而是开发商的保修单位,这个保修单位结束了以后,你应该退出这个小区,业主有权利自主选择物业服务。我的问题完了。


  【王前虎】:我是中国消费者协会前投诉部的主任,先消费指导部的主任,我叫王前虎,这位老先生讲了两个问题。第一个问题讲的还是权利义务,也就是说我买商品有一个售后的三包权利,实际上不是三包,是七项权利,你拥有七项权利。作为商品房,他也是商品,你当然也有权要求他承担销售售后服务应该承担的法律义务,这个义务是不能推迟的。现在现象很奇怪,他应该承担的维修义务和保养的业务,让我们业务拿钱让他支付,他是剥夺了我们拥有的权利。


  第二个问题,我们中国消费者协会,就是全国的消费者协会组织是3250个,分会是27000个,还有在消协指导下开展的维权的网络是12.6万个。去年,我们处理的物业纠纷的投诉是3830件,前年是处理了4735件。应该说,我们在处理物业消费争议过程中感觉到困难重重,如果说我们针对的是商品房,面对的主要是开发商,而物业纠纷往往牵扯几个方面的因素,错综复杂,有些话我们不好说。有的律师,我在私下里谈的时候,他们说有些是只可意会,不可言传。这个事怎么解决?如果舒可心当上了全国人大代表,可能有希望,从立法的角度上,为我们这些弱者,或者说一盘散沙的凝聚,为我们业主的合法权益,从立法的层面上制定出一部全面的、公正的、客观的法律。我想,一棵大树要健康成长,首先他的根系要发达,要宽,要深。如果我们只注意一些细枝末节,或者是技术上的问题,那么这个问题永远解决不了。


  【毛寿龙】:非常感谢大家的发言和讨论,我们第二时段的会议结束,应该说这段会议是非常成功的,也是很热烈的。下面还有一点时间,我们进入嘉宾发言阶段,第一个发言的专家是邵夏珍研究院,他是中国社会科学院人口与劳动经济研究所的研究员,也是少儿素质教育研究中心的主任,他也是业主,最近在研究业主治理的问题。


  【邵夏珍】:各位朋友,大家上午好,非常高兴能参加这么一次研讨会,前面有很多嘉宾和发言人都谈了很多宏观的东西,比较理性化的东西多一点。我想现身说法,就我们水清木华园业主如何在过去十年里面维权形成自己的业主委员会的过程。我从六个方面讲,我想业主和开发商的矛盾现在是越来越多,那么针对这些矛盾和纠纷应该从什么样的手段解决。我想从六个方面,第一个方面就是成立业主委员会是当务之急,单从我们那个小区2000年1月份入住,是一个10万平米的小区,有680户左右,入住的住户基本上是北大、清华的科研人员和知识分子。我们四年走过的历程也是现在小区面临的问题,我们起一个抛砖引玉的作用,给大家一些借鉴。


  我们当时组建业委会的时候,也是开发商也不支持,物业公司也不支持,我就是通过软招和硬招来,软招就是不断的说服,让物业公司副总加入我们业委会。另外一个就是业主的选举的方法是什么样的,我们首先是自治,自己报名自建,然后召开业主代表大会,每个自荐人在台上说自己的基本情况,让在场的业主选出前15名候选人,然后再把他们的资料公布出去,最后以问卷发放的方式,让每个业主提他们的勾画意见,收回来的问卷,因为我们表决的时候知道,入住的业主不到80%,所以我们收满意票到50%是不容易的,所以我们采取的方式是只要反对票不到50%,就是当选。我们以这样的方式成立了第一届业主委员会。第二届就是和开发商的问题的解决,一方面能他解决的,我们协商,不能解决的,比如说没有安装阳台门的问题,我们就诉讼,我们打官司,这个官司是打赢了。另外一个,关于他们前期的管理不到位,我们业主70%不缴费,我们通过问卷调查业主有90%愿意解聘现在的物业公司,我们招标新的物业公司,从2003年新的物业公司的进入,到现在已经有三年了。所以,到现在我们业主得到的收益在哪?我们通过一个月13轮的物业公司的谈判,把物业合同谈了35页,所有的责权利分的很细,不到位的情况下,怎么处罚,什么情况下你要走人。我们有一系列可以参考的合同,业主的物业费下降了40%,通过合同的签订,我们给业主节约的物业费是80万,这是业主委员会真正给业主当家作主,做出的一个贡献。另外,对物业管理纠纷,比如说物业纠纷和暖气费纠纷,我们打了三次官司,在一审败诉的情况下,我们怎么办呢?我们一方面是媒体联系,一方面是上访,到市政府、人大、法院,通过这个方式造声势,反应,引起了政府的重视,最后在二审的时候胜诉。所以,三次官司打下来,我感觉到业主确实是一个弱势群体,但是我们是有招的,我们要发挥我们的智慧去做。官司的胜利给大家带来的收益也有300多万。


  第三块就是关于公用面积资源怎么处理的问题,我们业委会成立以后,第一个问题就是把家底弄清楚,我们把公摊面积弄清楚以后,发现我们有16套商品房,还有地下室,有5000多平的面积公摊了,我们要求开发商把这些移交给我们业主,然后我们委托物业公司经验管理,每年这个收入有100多万,我们这个收益怎么处置呢?70%返还业主,补贴物业管理费,另外有15%做公共维修基金的积累,还有10%作为公共设施的维修。比如说现在公用基金没法用,我们用这笔钱做了道路的拓宽,做了每个楼道的改建,真正让我们的业主发现物业越来越好。通过这样的活动,上小区走上了一个良性循环。谢谢大家!


  【提问】:您是什么单位,没听清楚。


  【邵夏珍】:中国社会科学院人口研究所,小区是水清木华园小区。我这个文章是昨天晚上弄了一分,我已经复印了30两份在会议处,你们如果感兴趣的可以拿一下。


  【毛寿龙】:下面,我们请消费者协会的王前虎发言,他过去是中消协法律事务部的主任,现在是中消协消费指导部的主任,他更具有专家的意义,大家买房子不会买的话就找他就行了,现在我们看看他怎么指导我们买房子。


  【王前虎】:非常高兴有机会参加这个会议,我觉得这个会对我是一个很大的启发,因为很多人从不同的角度做了非常深入的探讨,我觉得有很多对我们今后怎样做好消费者维权工作,也是一个很好的启示。刚才我已经说了,我们这些年来为消费者享受物业服务和物业管理公司之间发生争议,或者更明确的说大量的实际矛盾是源自于开发商。


  刚才我用了一个比喻,就是开发商请来物业公司往往起一个替死鬼的作用,雇这个替死鬼的费用是我们业主支付的。也就是说在这里面我们很多的权利被剥夺了,我们开发商很多的义务通过另一种方式转嫁了,在这个问题上,我想从最根本上讲,还是要通过立法、立规,为我们业主树立起一个网,而这个网不是靠一部《物业管理条例》就能解决的。我到韩国汉城大学讲演的时候,我介绍了,我说中国的消费者权益保护他是一个法的体系,包括了标准,包括了法规,包括了法律,包括了行业规定,他是一个系列。所以,通过立法才能从根本上保护我们消费者的利益。第二个,就是我们要通过有力的渠道,特别要借助社会上方方面面对我们消费者权益能够起到保护作用的力量。第三个,我觉得我们消费者如果增加一些知识,他就可以避免掉进陷井,比如说我想一个是相应的知识,明确我们的权利,再一个我们要团结一致,要借助外力。


  我这个购买置业手册是指导消费者怎么买房的,今天如果我们这个研讨会能出一个成果,指导我们消费者如何在接受物业服务个过程中,维护自身的权益,也编一本小册子,我想这个可能也是我们广大业主需要的。我们这个小册子全都是免费发放的。


  最后一点,就是希望如果我们这个会议能够出来一个焦点问题的明确、合理合法的对策,如果能转到中消协的话,我们会通过相应的渠道提交到相应的机关,我想一个组织提出的建议,会比一个个人提出的建议作用大得多。


  谢谢大家!


  【毛寿龙】:谢谢王先生,王先生以后还要给我们做很多事情。刚才有一位参会者,他是卧龙小区的,他有一张条子,问问出席会议的业委会里面,哪一个业委会有帐户。


  【大家】:没有。


  【毛寿龙】:下面,我们请苏德强发言,是新康家园的业主。


  【苏德强】:我是新康家园的,我不是产权人,我只是一个普通的居民,我现在做业主委员会的秘书工作,我的网名就是老苏说话,在网上大家对我的不同的观点可以提出观点。我也谈一下我的观点,就是这个小区没成立业主大会,大家应不应该交钱,我说应该交,而且要交一个本钱,为什么?天下没有白吃的午餐,因为开发商也不是什么都应该,因为不是开发商求我们买他的房子,是我们自己买的。另外,刚才一个业主开车送我来了,我们新康家园业主委员会是经过七个月零十天成立的,我们是怎么成立的呢?我带领四名业主发起,我们给小区办发文、给开发商发文、给居委会发文,来开会,开会以后签字。而且新康家园维权都维到大街上了,我们都去游行了,但是我们反思,我们自己毁了自己的楼盘,当时有很多业主卖房卖不出去,租房也租不出去,从我这也在反思自己,如果一个人不能否定自己,自己也不能进步,如果用自己落后的观念,自己已经看到了被实践证明是措施的观念,自己还在坚持,还在影响其他业主,最后倒霉吃亏的是我们全体业主。


  我们经过反思,认为我们这种维权方式最起码来讲,对我们小区的人没有什么好处,所以我们采取一个走协商、走谈判的道路,比如说在业主大会,我们的开发商,我们的物业公司配合的非常好,我们小区1314户选票,全部是由我们物业人员发送,我们感觉到非常过意不去的情况下,就请了劳务公司的人送票。这个发送费用,我们认为应该是业主来摊,现在小区也在打官司,也赢了,但是这一届三年永远打下去吗?我们住的70年永远打下去吗?我们小区现在是非常好,我希望我们能不能换一种方式,换位思考,如果我是开发商如何如何,如果我是物业怎么怎么样,我希望我们能够三方坐下来一块谈,三方联起手来,就是三权分立平天下,三权是什么?我们业主大会、物业公司、开发商,向中国落后于解决经济发展的法律宣战,可不可以?换一种方式。总的来讲,任何人可以上我们小区名访、暗访,白天、夜里都可以查,我们物业24小时值班,我经常半夜去溜达,我都碰到过我们物业公司副经理,半夜打电话,两三声他们就有人回答。再一个,我希望我们其他业主委员会成功的经验可以向大家介绍。


  【毛寿龙】:非常感谢三位嘉宾的精采发言,但是他们有些话是错误的,比如说天下没有免费的午餐,我们中午的午餐就是免费的。下午一点半继续开会,请大家继续参与,谢谢大家!


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