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居住需求存在多方面 物业服务到位是关键(组图)
发布日期:2007/3/15 22:13:58 作者:蔡鸿岩 出处:新浪房产 浏览:4427

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图为中赫置地总经理石力猛先生


  主持人 蔡鸿岩:谢谢邓总这么详细的介绍了望京整个未来产业园区的发展。刚才邓总介绍大家可以看到,基本上现在进入北京的世界500强大的企业,很多现在都落户在望京产业园区里面了,为什么这些企业选择这个位置,也是因为北京在这个位置上有很强的区位优势,包括交通,城市的环境对他企业的影响,包括产业劳动力人群的集中,这都是非常有意的。下面我们有请北京扶轮社主席、前美国商会会长Mike先生,他跟他的夫人也开了一所为外籍儿童设立的幼儿园,我想望京产业园区里面有这么多涉外的企业,有很多外籍员工在里面入驻,包括“北纬40度”未来定位也是国际化的社区,未来也有很多国际化的人群在这里居住,我想他在北京生活了十年了,我想他有很多对北京居住的想法,大家欢迎!

  Mike:大家好,第一次我要说对不起我中文讲的不好,我让我的同事给我翻译。首先作为我的背景我介绍一下,实际上我在北京已经11年了,而且在中国加在一起已经有15年了,我觉得有时候非常难了解外国人是怎么思考的,这是外国人的想法。当然对于我来说是很能理解外国人的想法,但是对于中国当地的人比较困难,有很多时候外国人搬进一个新的住宅和公寓看到开发商做的一些事情非常挠头,为什么他们不这样做呢!他们做了一些调查,实际上开发商这么做就是为了吸引一些外国人,所以我的朋友今天请我来讲一下外国人对住宅的需求是什么样子的。

  我来自美国的纽约市,由于我的背景,由于中国北京的一些开发商是想借鉴美国纽约的特色,我想针对我的背景来介绍一下。因为纽约是一个历史悠久很老的城市了,一些新开发的社区只有一两栋楼,这都是小规模的。北京的开发商具备了一般美国开发商不具有良好的机会。作为一个外国人在北京找房子,他们问的第一个问题往往是这个楼盘在那儿,在那个区位,周边是什么样子!我想从区位的考虑,外国人会通过四个方面来考虑:第一个方面是交通的便利,这包括他公共交通的设施是不是很容易出行,离他上班的地点是否比较近,以及交通的用度程度怎么样。第二,要有一个安全性好的社区,从这方面来说北京的治安状况普遍来说比较好,这不像纽约,可能纽约电影上反映的一些电影和暴力,其实没有那么糟糕,北京的治安还是很好的。他们会考虑上班所需要的车程和路上的时间,这就含了两个因素,一个是地理位置的远近,第二个是交通拥堵的状况,以及他实际的时间,其中最重要的之一就是周边的学校怎么样。在美国,尤其在纽约大部分学校都是公立的,但每个学区都不一样,很多家长就会愿意支付高于20%以上的地价,就是为了住在一个好的学区里面。据我所了解在洛杉矶,有的人可能愿意多花20%的钱租一个车库,为了离上学很近。

  另外我们会考虑的因素,就是他们设施的配套,周边的餐饮。对于外国人来说他们得会考虑有很好的中餐馆之外,还需要有一些其他风味的餐饮服务,是不是有那种让人习惯买到商品的超市,是不是有很好的会所,就是说他们休闲的时间除了有很好的饭馆可以去,还可以有运动休闲的地方,周边有没有很好的公园,然后又回到交通,这又是一个很重要的问题。

  我想“北纬40度”这个楼盘非常靠近五环路,这就是他很好的优势。谈到在北京外国人房地产市场,北京的外派人员实际上是由不同的人组成,对于房子的需求实际上也是有不同的市场存在,有的外国人想住在别墅里面,有的人更喜欢住公寓,因此如果你的营销的对象没有搞对就是白费口舌,他们也不会感兴趣,这就像你想把顶尖的公寓卖给住别墅的人,你就是浪费时间了。还有一大批外派人员是住在中国的外资企业和使馆工作的,对于这些人来说花费是最重要的,因为不是他们个人来支付的,是由他们公司来支付的,还有一批像我这样的北京的外国人已经呆了很多年了,我们在北京来工作、生活了,这群人里面对于成本是更关心的。

  最后一点就是购买者和租房者的利益是不一样的,当然租房的人也有一些是购房者。最后我还要提醒大家一点,并不是所有的外国人都打高尔夫球,我说这点的意思就是你们一定要了解自己客户的需求和生活方式,一定要跟他们交谈,包括他们已经搬进来之后,作为物业也要经常跟他们交流会发现很多的问题。

  我想谈的最后一点是对于开发商和物业管理人员同样重要的,就是外国的租房者也好,购房者也好对服务的期望值都是非常高的。就我自己所居住的区,我觉得外国人对于物业气氛的事情每天都发生,因为物业总告诉外国人他们不喜欢听到的一些事情,这也使得外国人更加生气,外国人想听到的是真实的情况。比如说家里面电灯坏了会有人来修,但是我等了三个小时没有人来修,我去了物业办公室,他们说没有人了,他们告诉我这个消息。其实我只是想知道真实的情况,如果没有人来就告诉我真的没有人来。不管作为开发商也好,物业管理公司也好,必须言行一致,做你能做到的事情,说你能够说出来的话。如果你非得有所改变必须要向外国客人有所解释,为什么我们要进行这样的改变。有时候会发现外国人跟中国人一样,有时候不愿意接受改变的,但是如果我们跟他们很好的沟通的话,他们是可以改变的。因此透明度是非常重要的,大家一定要了解正在发生的事情是什么样子的,还有物业管理服务的定价,这是最重要的,当然也不是最重要的。我想大部分外国人其实是宁可花更多的钱得到更好的服务。你的诚信,以及能力比这个价格本身更重要。

  沟通也非常重要,在我所居住的校区,物业在公布的通知不是用双语来进行的,我要说的是但是有的时候我根本看不懂上面的英文,如果你真的试图用英文表达一些事情的话,你一定要确保你的英文是通顺的,能够让外国人看得懂,有的时候外国人说的英文他们也听不懂,谢谢!

  主持人 蔡鸿岩:谢谢Mike很真实的演讲,我想这对于我们发展商应该是有所启迪。下面有请建筑设计研究院前院长,顾问总建筑师叶耀先先生给我们做精彩发言,大家欢迎。

  叶耀先:各位下午好,我们“北纬40度”项目,我看到总建筑面积是76万平方米,其中住宅是66万平方米,而且刚才主持人也说项目90平米的住房占了70%,而且提出来第一个真真意义上宜居的精品大盘,在现在的中部这种想法是非常难能可贵的,特别是“真正意义上”这五个字。,因为现在我们炒作太多了,假货太多了,真真意义上的东西太少了。上世纪80年代以后出现了新自由主义经济形态,这是什么东西呢?把生活当中所有的东西,包括文化,包括建筑都作为商品来消费这么一种现象。在这种情况之下呢,房地产开发商是没有其他办法的,只有把房子想办法卖出去,而要卖出去要找卖点,有卖点就要包装,问题是实际人员如何把卖点融入到实际当中去,让包不但更加好看,有的放矢,而且有与众不同的亮点。最近我看到日本建筑师说从上世纪50年代以后,世界上各种各样的建筑形态在中国只需要五年就不分先后同时间一起消费掉。对实际消费的速度增长,在中国是十分惊人的。昨天新的房子,今天看就不行了,就旧了。19世纪建筑设计的消费一般是100年消费掉,到20世纪就缩短了十年,而中国实际上是一年一变的感觉,实际上就是天天在变,就把建筑师,设计人员逼到一天到晚不停变化的时代,生产出来的房子就是垃圾,中国已经便成了机械状况,在这种情况下如何做到以人为本,如何建设一个真正意义上宜居的精品大盘,这需要有一个新的衡量的标准。

  我认为根据这几年我的严重,这几年我一直研究国家可持续的建筑,绿色建设的研究,我觉得这个标准提出了“三最”的原则。这个原则更科学的体现了我们50年代提出来的经济适用在可能情况下注意美观的建设方针,我们中国是发展中国家,我现在依然认为50年代提出来的建设方针今天还是有效的。我说这三个最原则,就是资源利用效率最高的原则,对各种建筑用的资源包括土地、能源、水和各种建筑材料等等要最高效率的来利用它。我现在讲的是高效率利用,我不大赞成说节约,你说节约容易产生误解,比如说节约土地,你说节地唯一办法就是盖高楼,好象地越少越好,节约人员也不是,我们有的城市人员消耗很低,所以我们要高效利用资源。为了体现这个原则我们力求做到小巧,用优秀的设计使我们住宅内部空间优化,这样可以使整个建筑规模最小,在建造规模过程当中消耗的资源也最少,这是我们国家新政的要求。

  2000年日本京都大学请我当客座教授,去了三年,学校为我和我的爱人在京度市一个住宅校区提供了一套日本的平民住宅。我们住的房子校区有33栋房子,我们住的是第18栋号,这是八层楼钢筋混凝土的建筑,这个房子离火车站很近,走路八分钟就到,内部停车方便,小孩游玩场所很多,绿化率也很高,这是由一个半公半私的开发商搞的房子。我住的那套房子使用面积39.9平方米,也就是40平方米,阳台不算34.6平方米,可是我在北京住的房子使用面积70平方米,比39.9大得多,我在那住房子比北京舒服得多,那么小为什么这么舒服呢?什么道理呢,我就不说了。我做了一个分析,分析结果第一个虽然他是39平方米,可是他洗澡、洗练、厕所全部分开,我们都是一套。他们不是,他们那里需要哪里有下水,另外各个功能分区面积比例很合适,比如说洗澡的地方是2.1平方米,占整个使用面积5.3%,可是我在北京房子是占整个使用面积1.1%,他们阳台也非常宽敞,可是我在北京的家阳台干什么都不行。另外单元里面有很多的墙可以推拉,而且这个很简单,就是用木头搞好,上面两层纸,上面搞一个槽,下面搞一个槽就可以了,而我们搞的造价又高,又不方便,他们是非常简单的。房间面宽也大,房子进深比较小,中国的住宅有的进深最大的达到25米,而且是非常豪华的房子。

  优势是采用很大功率的煤气,而且这个是在外面吸收空气,他阳台跟阳台中间有一个隔板,紧急情况下可以把板子打掉,从这家可以到那家,而中国的不行,中国的是钢筋混凝土的没有办法弄,属于失火了,这家人没有办法从另外一家出去。

  停车车位围绕房子周围停车,生活方便,有很多儿童游戏场所,我们看到中国的住宅校区儿童游戏场所非常多,智能化程度高,他们也没有人站岗执勤。他是11层楼,电梯不是每一层都停,三层有一个停,中间走一走这个也可以节省造价,我认为这样一个所谓经济适用房很有意思。

  2002年京都大学又请我做客座教授,这次又去了六个月,这次是日本按照日本教授给我开工资,这时候日本人给我租了一个更大的房子,使用面积72平方米,有三个卧室一个厅,这搬进去不像我们住宅小区,旁边也方便小区,我说39平方米跟92平方米都不大,跟中国90平方米都小,这样的房子中国人就设计不出来,为什么?你计算一个房子从开始建造到最后撤出来以后我们要设计在全生命周期,这个要搞清楚,这个搞清楚才有资格说这个是节约不节约的,现在很多人说是绿色、节能的怎么样的,我觉得这些都是无稽之谈。

  对环境影响最小。我们盖房子尽可能保护土地,不要使我们盖的房子得到破坏。十几年前我在建设部工作,我到江苏省南京市一个地方考察,当地一个镇长和书记说这几年做了很大的工程,挖了多少的山头,填了多少个水塘,我说为什么这样做呢?他们说三通一平,七通一平,要盖房子要搞平,全都搞平了。后来我想如果不搞平多好啊,所以说对环境保护就是要保持原生的地形地貌,当然“北纬40度”这个地方原生地形地貌我不知道,如果有树的话,尤其是大树不要砍掉,如果全砍掉七通一全都没有用,如果有水塘一定要保存住。

  现在国家搞了一个绿色材料建筑标准,他说要离施工现场500公里材料要在60-70%,将来“北纬40度”假如不是60%和70%以上的材料不是从500公里以外弄的根本不行。另外还需要用再生材料,如果房子推到这些材料用到什么地方呢?无非是回归大自然或者堆在那里。我不知道“北纬40度”施工人员考虑了没有考虑,我建议你问设计师将来房子的材料用到什么地方,这实际上要使你的材料可以再利用。

  现在国家设计规范里面对一些建筑寿命太短了,现在砖结构30年,钢筋结构50年。我想作为“北纬40度”可以把这个项目再提高一点,因为你不是真正宜居精品大盘呢。

  对生活种群最好的原则。对人和其他的生物能够最好。现在讲生态系统,什么是生态系统呢?这一个是生物的群落,包括人和其他的动物、植物等等,第二个就是非生物,由这两个部分构成的都可以叫做生态形势。我问一些生态学家,现在北京市就是生态的,你只要有这个都可以叫生态。现在以人为中心,不能说这个不对,但是我们不能忘记其他的生物,如果光对人有利,对其他不利,也不能这样叫。所以我们建设的时候要把人安排好,使人能够舒适、健康、愉快,交通要方便,要安全,要有教育设施,餐饮娱乐设施等等这些很重要。但是同时你要给其他生物六有很好的生活之地。

  我在日本担任京都大学客座教授专门到大阪市一个60层楼的建筑,我到那儿去看了印象非常深。他很多屋顶上面种了很多灌木,他体现的是自然和谐的生活方式,另外是废弃物的再利用,这个房子盖成以后有22种鸟去过,有5种鸟在那不走了,而且底层有很多昆虫、生物都在这儿,真正一个非常和谐的社会,这不仅是人,其他生物也在那儿。如果我们界定真正意义上的精品大盘,用这个尺子量一量。

  将来住人我估计有五、六万人,这些人如果按照住宅校区来规划设计将来可能会出现大的问题。因为他在国外已经是一个城市了,在中国起码是一个大盘,所以不能再按照居住小区的规划来做,如果这样将来非常危险。最后我预祝“北纬40度”这个项目成功,谢谢!

  主持人 蔡鸿岩:我们叶教授应该说在“北纬40度”这个项目开盘之前给我们房地产商提出了这么一个良好的愿望,我想对于项目的开盘是非常有意的,最后我们有请“北纬40度”的策划机构李总对“北纬40度”项目做一个全面的解读,大家欢迎!

  李雪凇:大家下午好,今天下午听到大家的发言应该说受益匪浅,这包括从论题的讨论说到了地球,说到了地质,说到了中国的美景,说到了自然资源。还有一批专家、学者又从中国聚焦到北京,聚焦到我们奥运村区域和望京的区域。实际上也是越来越接近我们这个项目了,现在有一个GOGO网站,他们有一个软件支持一个板块,很多人在网络上做虚拟旅行。通过今天专家的演讲顺序大家可以看到从宏观到微观越来越具体,我很荣幸最后一个来给大家做“北纬40度”项目方面的一些介绍。今天我也是唯一一个项目服务商,我也希望这个论坛可以把社会责任和商业从不同的角度来达到和谐的状况,我的演讲主题是一条人文的线。

  我给大家讲一个故事,公元前334年大都海南秦,继而东征,随军地理学家尼尔库斯沿途搜索资料,准备绘制一幅“世界地图”,最后制作出了这样的地图,我们看到大致的一条线,当时应该说这方面的科学发展是处在萌芽的阶段,他这样画出来的一条线实际上是开辟了这个领域的先河,为后来的很多学者和地理学家作出了一个开端,从此世界上有了更宏观位置上的概念,从而逐步优化成经纬线这样的概念。

  我们想不光这个项目顺利的销售,另外也想这个项目有正面的社会影响力。我们在2007年的时候,我们重新发现这条地理分界线就是北纬40度,在这上面刚才专家学者已经讲过了,在这上面分布了很多城市,从各个角度上也做了剖析,我们可以看到马德里、伊斯坦布尔等很多城市都分布在这条线上。它是产牛奶的一条线,现在广告商做牛奶“特伦苏”的一条线。同时是丝绸之路其中一段也是出在这条线上。

  在明年的夏天世界将瞩目北京,实际上也是对这条线有一种抽象意义上的瞩目。这条线意味着什么呢?他是北京的地理坐标,刚才人大代表也说提出来像奥林匹克公园和中轴线,北纬40度交界的地方是不是有可能设立一种地理分界线的标志,这样对于我们青少年教育,人文知识的普及更有好处。实际上这个想法正好跟我们不谋而合。

  我们看一下这个软件可以看到这条线穿过颐和园,也穿过学府区清华、北大,同时也穿过奥运村,穿过机场,同时也穿过我们项目的附近。在这条线上面实际上高先生也讲到了在选址的时候实际上对于城市来讲应该考虑城市发展的均衡,伦敦实际上在东区比较穷的地方设奥运村,现在事实上中国在世界上还要争取一种地位,可能需要汇集更大的资源来去争取奥运会,所以现在订下来奥运村也在这个地方,这条线可能聚集了过多的城市资源,显得城市发展不均衡。对于项目来讲旁边有这么多好的资源是非常好的,所以我们叫住区国家资源带,这里面有很多是国家级资源的代表。所以我们为这个项目命名为“北纬40度”。

  我们取这个名字希望能够让居民铸造有归属感的家园,同时我们也保留了当地的一些建筑,比如说像娘家苗等一些老庙保留下来,同时对老的建筑物的保留可以连接传统,可以把国际化趋势跟中国传统连接起来。我们通过这个案名让居民能够对所在的家园有一个确实的位置感。

  我们进入“北纬40度”社区,从飞机上鸟瞰可以看到有一条线从我们社区里面穿过,然后我们有一条线穿过我们家的客厅,好象能感觉到地球在转动,到园区里面合个影,这样的话能够提醒我们是跟这个地球共融共生,是一个地球村的概念。所以多少年以后有的小孩子会在这里,有的人离开了这里,还有的人离开了“北纬40度”,只不过他在地球的另外一面,大家不会忘记共同的记忆,而且在这个孤独的地球上面还有这一条线,这就是我们的品牌故事,我们为此也做了一些形象。

  我希望“北纬40度”能够在现行的法律法规政策和社会环境的影响下能够做得比我们以往的小区有突破,我也希望他能够成为90平米70%新政以后必须有代表性的社区,同时我们也希望向奥运会和望京区域入驻的国际大企业外国朋友能够更多选择我们这个社区。谢谢大家!

  主持人 蔡鸿岩:今天下午有将近三个小时的时间由这些专家解读了“北纬40度”的概念和项目,下面请出今天论坛会另外的一个主角,就是“北纬40度”的中赫置地的总经理石总,他自始至终在底下认真的听,应该说石总跟我们一样,我们有很大的收获,我们红鹤沟通总经理作为他们的策划公司,专门为“北纬40度”搞了一个雕塑,下面我们有请石总做揭幕仪式。这个雕塑着力突出在世界上的鲜明性。如果将雕塑本身的形势谈一谈,它以展开的平面地球的形势,暗示了当今世界趋向更加开放和直接互通的状况,这点体现了前端人士,中流砥柱一马平川掌控穷坏。从“北纬40度”项目出发,他可以凝聚社区精神,彰显社区文化格调,更可以使居住在这里的人常看常新,可以针对理想心灵上的对照,这是雕塑的含义。

  石力猛:非常高兴在这里见到大家,非常感谢出席今天论坛的嘉宾、学者、以及各位媒体界的朋友,也感谢各位专家精彩的演讲和发言。今天“北纬40度”项目是我们大家非常值得期待的一个项目,我相信经过我们的不懈努力,凭借我们的责任感,经过各位朋友的帮助和支持,明天一定会把这个项目打造成为今天主题板上写的国际经典人居大盘,最后感谢各位在百忙当中参加我们的活动,祝各位万事如意,谢谢大家。

  主持人 蔡鸿岩:下面我们请嘉宾一块合的影。

  石力猛:这个雕塑在楼盘现场前面会做一个永久性的雕塑,谢谢大家。

  主持人 蔡鸿岩:今天的论坛到此结束,谢谢大家!
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查看所有评论(共 3 条)
 neewxlowie [46.161.*.*] 认为: 2016-06-27 00:21:10
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