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业主 物管公司角色要重新确定
发布日期:2007/3/26 15:07:58 作者:魏琨 出处:羊城晚报 浏览:5996

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  “业主可以自行管理体现了业主的自主权”,广州大学经济与管理学院教授陈德豪说,自行管理主要是让业主有一个选择平台,即不限制业主可以自行管理物业。广州市集资建房发起人魏琨也认同该说法,他认为自行管理让业主有更多自主权去选择物业的管理方式,是自行管理还是交给物业服务企业管理,业主可以自己决定,这是法治上的一个进步。此外,《物权法》基本上都是提物业服务公司,已经把管理去掉了,在法律层次上是非常大的进步。
  
  博厚律师事务所主任詹礼愿认为,《物权法》第七十五条里提到,居委会等要主动关心,主动指导协助业主委员会的选举等,说明业主被管理的角色也在改变。
  
  不过,许奋飞从车位方面说出了担忧,他认为在《物权法》就车位归属条文的制定过程中,利益集团与业主的斗争,可以说业主没有取得自己的权益。对于制止开发商在《物权法》今年10月1日实施前售卖小区车位,非常困难。
  
  物管企业将变身被委托方
  
  对于10月1日大家要面对的《物权法》,物管企业的有关负责人在讨论中表示了担忧。有的是对物管企业地位改变的担忧。广州粤华物业有限公司的温必潜就表示,物业管理公司和业主两个主体之间的关系,不是委托关系,而是一种平等的民事主体上的一种服务关系。把物业管理企业和业主的关系又回到委托与被委托的关系,是一个极大的遗憾,
  
  有的则对业主可以自行管理后对物管企业造成的冲击表示了担忧。广州市宜家创生物业管理有限公司负责人表示,业主可以自己找社会人员管理小区,这些社会人员并不一定有管理企业的资质等,会令物业管理行业会产生失控。信源物业公司相关负责人说,业主自行管理,也就是说几个人可以管理物业,结果会产生自由主义公司,企业的工商登记都会取消了。
  
  物业管理与国际接轨
  
  有与会人士认为,《物权法》借鉴了不少国际上比较流行的做法,实施后将使国内的物业管理和国际更加同步。许奋飞认为,在西方很多物权发达的国家普遍出现的物业管理人,在中国也将会大量涌现,和物业管理公司竞争。例如物业产权人可以形成协议,直接委托退休的物管人员或者专业人士管理物业,而不需要再委托一个物业管理公司。
  
  许奋飞介绍,以后把全体业主召集一起开会的现象在中国也会更少出现,而是和很多国家情况一样,开会进行的表决越来越多倾向于用书面形式来签字表现。
  
  图:《物权法》全文颁布不到20个小时,《羊城晚报》就与广州物管协会快速作出反应召开大型座谈会,此举获得了社会各界的广泛好评。
  
  ●《物权法》获得通过的重要性,无论如何比喻都不过分。
  
  ●《物权法》在公共物业和业委会法律地位等问题上,留下了很多的担忧和遗憾,日后,与物业管理相配套的法律、法规和政策,尚有很大的修改和完善空间。
  
  ●《物权法》关于车位的归属问题,很显然,这次小业主可能是失败者。
  
  ●《物权法》中的两个2/3和两个1/2,有可能在日后的实际工作中会引发新的诉讼或纠纷。
  
  ●《物权法》的颁发,小业主和物管公司都要重新转变观念。
  
  弃专业公司业主自治实际操作有多难?
  
  难题面对面
  
  业主的自行管理,曾经在五羊新城的一个小区尝试过。在实际操作中,小区业主自管会有一系列难题,业主委员会不是经济实体或者事业法人等,银行会拒绝开设账户。其中最突出的难处是如果业主委员
  会管理小区,就要承担相应的公司管理的责任,当小区出现管理事故的时候,业主委员会除了要承担管理过失责任外,还要承担业主共同过失责任,也就是说要承担双倍的责任,业主当中,没有人肯承担这样的责任。那么,业主自行管理是否可行?
  
  观点交锋
  
  观点1:可行
  
  广州市集资建房发起人魏琨:允许自行管理是法治进步
  
  《物权法》在这个八十一条专门写上业主可以自行管理,我觉得是法治上的一个进步,并不是说业主有了这个法律,他就一定要自行管理,只是保证了他有这样自主权。有一些小的项目说实在的也不很适合物业管理公司,一两千一个月的管理费,可能只够请一个保安。而大的社区,业主也不可能去自己去管,只能聘请专业的管理公司。是否业主自行管理,主要是根据规模的大小,确定是否需要聘请物业。一些小的物业,我们也有可能自行成立组建有效的服务队伍来进行自我管理。
  
  广州大学经济与管理学院教授陈德豪:让业主多一个选择权
  
  业主自行管理这个说法,实际上是让业主有一个选择权。一些小型物业单位,没有电梯、中央空调,比如我们学校的教工宿舍,三十个人一个单位,这就没有必要找物业公司。规模小一点的楼盘,可以由退休的业主做保安、电工等,自己管理物业;规模再大一点的楼盘,也可以找专业人员、专业机构进行小区管理,再复杂的楼盘,就要找专业化物业管理公司来进行管理。
  
  物业管理公司不必过于担心业主自治,因为专业化的物业管理毕竟是经济发展的必然选择,不会所有楼盘退回到完全的自行管理。
  
  观点2:实际操作有难度
  
  广州市物业管理行业协会会长李卓章:可能出现弊端
  
  业主自行管理,如果楼宇不漏水、不透水,如果管理者是学雷锋式的,大家轮流来,不收取费用还好办。如果一旦收费,就有可能出现偷税和漏税的问题,也有可能会发生营业执照的问题。
  
  相关条文:
  
  第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。

  “车位优先区内业主”可操作性到底有多大?
  
  难题面对面
  
  任先生是天河某小区的业主,每天都为停车的事烦心。小区里有一个地下车库,但他去办理年保的时候,保安说车库已经满了。任先生只好每天把车停到小区外面,然后再步行回家。后来任先生发
  现,小区的车库有不少车位租给了旁边小区的业主,还有一部分车位租给了附近某酒楼。任先生觉得自己是业主,却没有车位,十分恼火。和物管理论,物管说,这些车位早就租出去了,他们也没办法。
  
  观点交锋
  
  观点1:难操作
  
  广州市律师协会房地产委员会主任许奋飞:纠纷会更多
  
  车位优先满足业主的规定可能会带来许多新纠纷。比如建设单位在交楼时就开始出售车位,但此时买车位的业主肯定很少,因为很多人不可能同时买房买车,发展商就可以将车位卖给区外业主,这就没有优先保证区内业主的购买和使用,业主就可能很有意见。
  
  广州大学经济与管理学院教授陈德豪:“优先”难界定
  
  广州大学经济与管理学院陈德豪教授认为,强调车库、车位应当先满足业主的需要,主要是优先满足业主的使用需要,但操作上肯定会存在一些问题,第一个业主买了以后也是业主了,他也有基本的物权,他出租车位的时候会不会受到限制。
  
  博厚律师事务所詹礼愿:可能造成搭售或囤积
  
  “车位优先满足业主”有可能变成搭售或囤积。如果这些车位都在卖楼时一起卖给业主
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查看所有评论(共 3 条)
 novadihv [46.161.*.*] 认为: 2016-05-22 10:24:56
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