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小区住户因物业服务存瑕疵拒付管理费法院判决酌减
发布日期:2008/1/10 20:29:32 作者:王悦 出处:中国法院网 浏览:4846

中国法院网讯 家住丰台长辛店某小区的张女士因以物业管理服务不合格为由拒交物业费而被物业公司告上法院。近日,北京市丰台区人民法院认定该小区物业公司服务存在瑕疵,但已履行了大部分的服务义务,故判定物业公司酌减收取张女士的物业费。

张女士居住的小区由北京某物业公司提供物业管理服务。2002年12月26日,张女士与物业公司签订了物业管理协议,协议对双方的权利义务进行了约定。张女士于当日交纳物业费592.20元后,就一直以对物业服务不满拒交物业费,至今共拖欠4个年度的物业费总计2600.17元。经物业公司多次催要,张女士仍拒交。物业公司认为张女士的行为已构成违约,便起诉要求其以每年672.44元的价格缴纳2003至2007年度所欠的物业费。

在法庭上,张女士对物业公司每年物业费672.44元的价格不认可。张女士认为因为签协议时的价格是592.20元/年,物业公司擅自涨价,违反了《合同法》和《物业管理条例》的规定,因此,拒绝缴纳超额部分。

张女士还提出:第一,由于2003年10月之前她居住的楼还在施工,没有享受到任何物业的服务,在此之前的物业费不能交;第二,张女士认为2003年10月至2004年10月应使用第一次所交的物业费,并且要求公开所交物业费的详细用途。第三,由于物业服务存在诸多问题,综合物业公司的服务程度,我同意交纳2004年10月至2007年8月的物业费,按合同费用的50%计算。此外,双方未约定具体的交费时间,故张女士主张按月下交费。

同时,张女士出示了40张照片以及207名业主联合签名,以证明小区现状。还有物业公司“致住户的一封信”,证明物业承诺免交一年的物业费。对此,物业公司认为照片及业主签名均不能证实张女士的抗辩理由。“致住户的一封信”只承诺绿化费、保安费顺延,未承诺免收一年的物业费。

对此,法官到该小区进行了实地勘验,确认该小区的物业服务在绿化、保洁、公共设施维修等方面存在瑕疵。

丰台法院审理后认为,物业公司与张女士签订的委托管理协议书系双方真实意思的表示,未违反法律强制性规定,本院予以确认。签约双方均应依约履行各自的义务。协议中的收费明细未约定公共部位小修费,且此后双方亦未能就该项费用达成一致意见,故物业公司要求收取公共部位小修费缺乏事实和法律依据,本院难以支持。该协议中虽未对交费时间作明确约定,但从张女士第一次交费情况及作为协议附件的收费明细分析,第一次交费系按年上交费,收费明细亦是按年计费。因此,双方已按年上交费完成了第一次的交费行为,应视为双方默认该交易习惯。故张女士关于按月下交费的辩称本院不予采信。张女士提交的“致住户的一封信”载明:“对于物业收费中的绿化费、保安费将随您得到服务时开始计算,在您未得到服务时您所交的费用将顺延。”该信并未承诺免除2003年10月前的全部物业费,故张女士的此辩称本院亦不予采信。张女士要求公布物业账目与本案不是同一法律关系,且该请求属于全体业主的公共利益,应由业主大会的执行机构业主委员会提起诉讼,故本案不予处理。关于张女士辩称物业服务不符合标准一节。综合张女士提供的证据、本院现场勘验的情况及物业公司的自认来看,物业公司的服务在绿化、保洁及公共设施维修等方面的确存在瑕疵。故张女士要求减收物业费的请求本院应予支持,但具体数额因双方无合同约定,故减收额度应综合权衡。从双方约定的收费项目看,该小区系按一般住宅收费,其服务标准应与其收费相适应。本案中,物业公司虽然存在服务瑕疵,但已履行了大部分的服务义务,故本院将据情酌减。

综上,判决张女士给付物业公司物业费1571.2元。

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查看所有评论(共 1 条)
 ouljfcicr [46.161.*.*] 认为: 2016-05-26 19:39:27
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